在经历两年“去库存”调整后,2018年土地市场在供应上有所增加,进而带动了市场整体成交体量的上涨,二线和三四线城市的成交量同比上涨表现得更加显著。但地价并未随体量而上涨,反而迎来5年内首次回调,市场溢价率降低至冰点,市场整体凉意浓浓。
2019年,土地市场各项管理将持续细化,尤其一二线城市供应的土地类型将更加丰富,竞拍方式、出让渠道更加多样化;2018年企业在拿地方面的理性回归也将继续蔓延至2019年,只要楼市、地市以及金融市场方面没有大幅度放宽的政策或利好,土地市场在价格方面仍将以较低位水平持续运行,对现金流能力较强的企业来说是比较适合增加土储的时机。
2018年总结
1.成交面积:成交量增长速度明显放缓,年末一线城市加速推地
截止2018年12月中旬,全国300城土地市场成交建筑面积24亿平方米,小幅超过2017年全年的成交面积,维持在一个较为稳定的状态。经过近几年的去库存,不少城市的可售商品住宅存量已经触底,为了缓解这一情况,库存比较紧张的城市今年供应量都有所增加,同时一、二线城市也加大了保障性住房用地供应,但在市场下行、流拍土地数量增加的影响下,成交量增速明显下降。
①住宅比例小有回升,整体成交结构保持稳定(略)
②郑州、西安仍是供地大户,重庆成交面积同比下跌达3成
从各城市的成交面积来看,向来供应量较大的郑州依旧排在首位,总成交面积达4780万平方米,同比小有下跌;今年热点城市西安上升至第二位,成交体量较去年全年大涨30%,达到3023万平方米。
③年末供地加速供地,一线城市尤为显著
土地市场的降温加剧了地块流拍现象的发展,导致不少城市的供地计划难以完成,如北京、深圳、厦门等热点城市完成度甚至不足三成,因此为了加快供应、平衡供求关系,今年年末不少城市加快了供地节奏,北京、南京更是放宽了土地出让条件,意图让更多企业参与到土地市场的竞拍中。从全国各月的供应情况来看,不管是供应建筑面积还是供应幅数,11月都到达了全年最高点,当月的供应建面达到了43241万平方米,供应幅数也高达6700余幅。
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