克而瑞：2018千亿房企30家 2019各梯队规模发展持续分化

　　千亿房企30家、TOP50门槛近550亿元

　　2018年，规模房企全年累计销售增速保持较高水平，TOP100房企全年销售增长35%。百强房企中，龙头房企规模增长较为平稳、千亿房企数量达到30家、各梯队房企销售金额门槛进一步提升、TOP50门槛近550亿元。

　　龙头房企增长稳定

　　2018年，碧桂园、万科和恒大稳居TOP100房企前三强行列，规模增长稳定。碧桂园以7286.9亿元排在销售流量榜榜首，恒大继续占据权益榜第一。除了龙头三强外，融创借助其收并购优势、充足的可售货值以及良好的项目品质，以4600亿元的销售规模排在第四位。保利以4050亿元迈入4000亿门槛，绿地全年也超3800亿元。相比TOP3龙头房企，这三家房企的规模增速相对较高。

　　千亿房企数量30家

　　2018年，千亿房企数量达到30家。其中，新城今年以来的业绩增长率较高达到74.3%，名次较2017年提升5位跻身TOP10房企行列。世茂和阳光城的排名也较去年各自上升5位。值得注意的是，阳光城、中南、富力、正荣、金科、中梁、金茂、融信等12家房企都在今年迈入千亿房企行列。

　　<表略>2018年1000亿-3000亿规模房企业绩情况

　　TOP50门槛超550亿元

　　2018年，销售金额超过500亿元的房企数量达到58家。全年TOP50房企门槛近550亿元，相比去年381亿元的50强门槛有大幅提升。该梯队房企中新力、奥园及东原今年表现较为突出，全年业绩同比增幅都在80%以上，名次提升显著。

　　10家房企首入百强榜单(略)

　　2019年展望

　　业绩：整体规模由高速增长步入平稳增长

　　2016年至今，中国房地产行业经历了增长最快的三年。房企通过高周转和高杠杆完成了规模的快速增长，特别是百强房企整体销售规模的年复合增长率达到40%左右。而自2018年下半年以来，中央多次强调并重申“房住不炒”与“坚决遏制房价上涨”，强化了调控常态化的预期、市场降温明显。

　　基于目前的政策和市场背景，我们预计2019年中国房地产行业将由高速增长向平稳增长过渡。百强房企的规模增速将难以保持在近两年的40%，并回落至20%至30%左右，较2017、2018年放缓并保持整体平稳的态势。对于房企而言，如何应对当前的行业周期，综合自身的资源储备和资本运营为2019年设定合理的发展目标，也非常考验企业对市场走势的预判和管理层的智慧。

　　格局：各梯队房企规模发展将延续今年的分化格局

　　展望2019年，我们认为在行业整体增速放缓、销售规模步入平稳增长的背景下，企业内部的分化格局将会得到延续。一方面，截止2018年末，TOP3、TOP10、TOP20、TOP50房企的销售金额集中度已分别达到近13%、27%、38%和55%，2019年百强房企行业集中度将进一步提升。另一方面，我们预计短期内各梯队房企的规模发展趋势将延续2018年的分化格局。

　　首先，三家龙头房企2018年的累计业绩同比增幅低于行业平均水平。受此影响，截止12月末TOP3房企的销售金额集中度增幅仅0.7个百分点，在百强房企各梯队中集中度增幅较低。且在2018年，碧桂园、万科都没有公开提出业绩目标，恒大的目标增长率也仅保持在10%的低位。我们预计，未来三家龙头房企都将以追求有质量增长为主，销售规模也会延续2018年的发展趋势，维持平稳增长。