欧阳捷：2018年楼市没大起大落 房价不会大涨大跌

　　放松调控暗流涌动，前不久的两则新闻惊起波澜。兰州放开局部区域限购，为的是去库存，理由很充分，言之有据。合肥说是房企自行定价，政府并未审批，只是指导。

　　兰州、合肥事件刺激着人们脆弱而敏感的神经，政策多变、言辞不当都让市场一有风吹草动就骚动不已。

　　诚然，调控一年多来收到明显成效：楼市将要下行，房价上涨预期明显减弱;地市有所降温，地价上涨难以刷出新高;投机客群消散，房子正在回归居住属性。成交虽然增长，增幅已经明显滑落。

　　但是，住宅用地依然供应不足，人才不限购增供需矛盾，高价土地难以快速入市，高价住房难以获得网签，定向加息推升真实房价，刚需客户趋于边缘人群，限价过猛产生房价倒挂，价格倒挂制造投资机会。

　　这些都让政府和市场承受很大压力。

　　调控是一把双刃剑，没有调控，必将产生泡沫危机;调控过度，也会扭曲市场机制。

　　调控显然不会退出，但会调整吗?

　　首先要看大势，大势平稳，才有调整调控的理由;大势不利，才是强化调控的逻辑。

　　前两期，我们先铺垫了都市圈与非都市圈的住房市场，由此可见，未来五年，住房市场就只有都市圈与非都市圈的两个市场。

　　其中，都市圈城市将继续受控，非都市圈城市将逐渐降温。

　　从国家统计局公布的数据看，2017年的市场基本符合我们去年4月的预判。

　　本文图片均来自新城控股

　　但是，我们的预判有点偏差，我们曾经预测，销售面积与销售额都将是个位数增长，虽然销售面积增速符合预期，销售额增速却是两位数增长。

　　我们错了吗?或许未必。

　　再看下图，我们会发现，2017年11月之前，销售面积与销售额增速都是同步下降的，销售额增速高于销售面积增速意味着房价在上涨，在一二线城市严厉的限价令之下，其实反映了三四线城市的房价并未受控而且还在继续平稳上涨(整体而言)。